Báo Giá Xây Nhà Phần Thô Và Nhân Công Hoàn Thiện &ndash Những Điều Gia Chủ Cần Biết

Khi chuẩn bị xây nhà, dự toán chi phí là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu. Trong đó, báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là nội dung gia chủ cần tìm hiểu kỹ để lựa chọn phương án thi công phù hợp với ngân sách.

Tuy nhiên, mỗi công trình có điều kiện mặt bằng, diện tích, kết cấu và yêu cầu vật liệu khác nhau. Vì vậy, để xác định chi phí chính xác, cần hiểu rõ phạm vi công việc, cách tính diện tích và các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá.

1. Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là gì?

Đây là hình thức thi công trong đó nhà thầu thực hiện phần xây dựng thô và cung cấp nhân công cho các công việc hoàn thiện theo thỏa thuận. Gia chủ thường chủ động mua một phần hoặc toàn bộ vật tư hoàn thiện.

Phạm vi cụ thể phải được ghi rõ trong báo giá và hợp đồng, bởi mỗi nhà thầu có thể áp dụng cách phân chia hạng mục khác nhau.

2. Xây nhà phần thô thường bao gồm những hạng mục nào?

Thi công phần móng và kết cấu

Tùy điều kiện địa chất và thiết kế, công việc có thể gồm đào đất, thi công móng, gia công cốt thép, lắp dựng cốp pha, đổ bê tông và các cấu kiện chịu lực.

Thi công khung nhà

Các hạng mục thường liên quan đến cột, dầm, sàn, cầu thang bê tông cốt thép và những cấu kiện theo hồ sơ thiết kế được duyệt.

Xây tường và tô trát

Bao gồm xây tường theo thiết kế, tô trát các bề mặt và thực hiện những công việc xây thô khác thuộc phạm vi hợp đồng.

Thi công hệ thống kỹ thuật âm tường

Các công việc có thể bao gồm đường ống cấp thoát nước, đường điện âm tường và vị trí chờ cho các thiết bị. Phạm vi vật tư và nhân công cần được xác nhận cụ thể.

Những công việc liên quan khác

Chống thấm, cán nền, thi công mái và các hạng mục phụ trợ cần được xác định rõ trong bảng khối lượng, tránh mặc định rằng tất cả đều đã nằm trong đơn giá phần thô.

3. Nhân công hoàn thiện bao gồm những gì?

Nhân công hoàn thiện thường là chi phí lao động để thực hiện các công việc hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng. Một số hạng mục có thể gồm:

Ốp lát nền và tường.
Bả, sơn các bề mặt.
Lắp đặt thiết bị vệ sinh.
Lắp đặt công tắc, ổ cắm và các thiết bị điện thuộc phạm vi công việc.
Lắp đặt cửa và phụ kiện nếu đã được thỏa thuận.
Vệ sinh, chỉnh sửa và hoàn thiện các chi tiết trước khi bàn giao.

Cần lưu ý rằng nhân công hoàn thiện không đồng nghĩa với việc đã bao gồm toàn bộ vật tư hoàn thiện. Gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đèn chiếu sáng và các sản phẩm khác có thể do gia chủ mua hoặc được nhà thầu cung cấp theo thỏa thuận.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến báo giá xây nhà phần thô

Diện tích và quy mô công trình

Nhà có nhiều tầng, kết cấu phức tạp hoặc diện tích thi công nhỏ trong điều kiện khó vận chuyển vật tư có thể có đơn giá khác với công trình thông thường.

Điều kiện nền đất và phương án móng

Nền đất yếu, yêu cầu xử lý nền hoặc phương án móng đặc thù có thể làm thay đổi đáng kể chi phí. Không nên xác định chi phí móng chỉ dựa trên diện tích đất khi chưa có thông tin kỹ thuật cần thiết.

Thiết kế kiến trúc

Mặt tiền nhiều chi tiết, ban công, mái đặc biệt, khoảng thông tầng hoặc những yêu cầu kết cấu riêng có thể làm tăng khối lượng thi công.

Chủng loại vật tư phần thô

Chất lượng và chủng loại thép, xi măng, cát, đá, gạch và các vật tư khác ảnh hưởng đến ngân sách. Báo giá cần ghi rõ tiêu chuẩn hoặc thương hiệu theo thỏa thuận.

Điều kiện thi công

Vị trí công trình, đường vận chuyển, mặt bằng tập kết vật tư và yêu cầu an toàn có thể ảnh hưởng đến phương án tổ chức thi công.

5. Cách dự toán chi phí xây nhà phần thô

Để lập dự toán sơ bộ, gia chủ có thể thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1: Xác định diện tích và quy mô xây dựng.

Cần có kích thước khu đất, diện tích từng tầng, loại móng, phương án mái và các hạng mục đặc biệt.

Bước 2: Xác định hệ số diện tích theo phương án dự toán.

Diện tích móng, mái, ban công và các phần khác có thể được tính theo hệ số khác nhau tùy thiết kế và phương pháp báo giá. Không nên mặc định tổng diện tích sàn luôn bằng diện tích đất nhân số tầng.

Bước 3: Thống nhất đơn giá và phạm vi công việc.

Đơn giá chỉ có ý nghĩa khi biết rõ vật tư nào do nhà thầu cung cấp, công việc nào đã bao gồm và hạng mục nào tính riêng.

Bước 4: Tính các khoản ngoài hợp đồng nếu có.

Có thể bao gồm chi phí thiết kế, xin phép xây dựng, nội thất rời, thiết bị đặc biệt hoặc những hạng mục chưa nằm trong phạm vi báo giá.

Công thức tham khảo:

Chi phí phần thô và nhân công hoàn thiện = Diện tích tính giá × Đơn giá đã thống nhất.

Đây là công thức dự toán sơ bộ. Báo giá cuối cùng cần căn cứ vào hồ sơ thiết kế, bảng khối lượng và điều kiện thực tế của công trình.

6. Cách so sánh báo giá giữa các nhà thầu

Khi nhận nhiều báo giá, gia chủ nên kiểm tra:

Tổng diện tích tính giá và cách tính từng hạng mục.
Danh mục vật tư, chủng loại và tiêu chuẩn chất lượng.
Phạm vi phần thô và nhân công hoàn thiện.
Những công việc chưa bao gồm trong đơn giá.
Tiến độ thi công và điều kiện thanh toán.
Quy trình nghiệm thu, xử lý phát sinh và bảo hành.

Một báo giá thấp nhưng thiếu nhiều hạng mục có thể khiến tổng chi phí thực tế cao hơn dự kiến. Vì vậy, nên so sánh trên cùng một phạm vi công việc thay vì chỉ nhìn vào đơn giá trên mỗi mét vuông.

7. Nhận tư vấn dự toán xây dựng tại Ngân Thịnh

Nếu đang chuẩn bị xây nhà tại TP.HCM hoặc các khu vực phù hợp với phạm vi triển khai của nhà thầu, gia chủ có thể liên hệ Ngân Thịnh để trao đổi nhu cầu và tìm hiểu phương án xây dựng.

Để quá trình tư vấn thuận lợi, hãy chuẩn bị: